Ingatlan eladás adó 2024, ingatlan adó kalkulátor 2024

Általános információk az ingatlan-adásvétel adózási szabályairól Magyarországon

1. Személyi Jövedelemadó (SZJA):

   • Az eladóknak általában kötelességük bejelenteni az ingatlan eladását a személyi jövedelemadó tekintetében.
   • Az ingatlan eladásából származó nyereség után személyi jövedelemadót kell fizetni. Fontos megjegyezni, hogy az adókötelezettség akkor is fennállhat, ha az ingatlant öt év alatt értékesítik.

2. Illeték:

   • Az ingatlannak való tulajdonjog-átadás (adásvétel) esetén illeték fizetési kötelezettség is keletkezik. Az illeték összege a vételár alapján kerül kiszámításra.
   • Az illeték mértéke függ az ingatlan értékétől és az adásvételi szerződés típusától.

3. Ingatlan Értéknövekedési Adó (ÉNA):

   • Az ingatlan értéknövekedési adó kötelezettség a nyereségadóhoz hasonlóan az ingatlan értéknövekedéséből keletkezik, de az adót kizárólag az értéknövekedési rész után kell fizetni.
   • Az ÉNA-t öt évig kell fizetni azoknak, akik az ingatlant öt év alatt értékesítik.

4. Különleges Adószabályok:

   • Vannak olyan esetek, amikor adómentesség vagy kedvezmények alkalmazhatók, például az első lakás vásárlása esetén.
   • Az adózási szabályok és kedvezmények időről időre változhatnak, ezért érdemes mindig ellenőrizni a legfrissebb jogszabályokat.

Az adózási szabályok bonyolultak lehetnek, és az egyes esetek eltérőek lehetnek. A konkrét adókötelezettségek meghatározásához mindig érdemes szakértővel konzultálni vagy a helyi adóhivatalhoz fordulni.

Mikor nem kell személyi jövedelemadót fizetnem az ingatlan értékesítése után?

1. Öt év szabály:

   • Ha az eladott ingatlant legalább öt éve szerezted meg, akkor az ingatlan értékesítéséből származó nyereség után általában nem kell személyi jövedelemadót fizetni.

2. Költségek és bevétel egyenlege:

   • Az is fontos tényező lehet, hogy az eladásból származó bevétel és az ingatlan megszerzése, fenntartása, fejlesztése során felmerült költségek közötti különbség (bevétel és kiadások egyenlege) nem haladja-e meg a megszerzési költséget. Ha az egyenleg negatív, akkor adóköteles nyereséget nem kell kiszámolni.

3. Adómentes ügyletek:

   • Bizonyos esetekben az ingatlan értékesítése adómentes lehet. Például váláskor a házastárs által megváltott ingatlan után kapott összeg, vagy magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték adómentes lehet.

Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetnem az ingatlan értékesítése után?

• Az ingatlan értékesítéséből származó nyereség után alkalmazott SZJA mértéke általában 15 százalék.

Ez azt jelenti, hogy az adóköteles nyereség 15 százalékát kell adóként megfizetni.

Melyik időpontot kell figyelembe vennem az ingatlan szerzés időpontjaként?

Magyarországon az ingatlan szerzési időpontját általában az alábbi szempontok határozzák meg:

1. Vételár kifizetése és tulajdonjog átadása:

   • Az ingatlan tulajdonjogának átadása és a vételár kifizetése szokott meghatározó lenni. Az időpont általában akkor számít, amikor a tulajdonjog hivatalosan is átszáll a vevő nevére, és a vételár rendezésre kerül.

2. Szerződés megkötése:

   • Az ingatlan szerzési időpontja lehet az is, amikor az érvényes vételi szerződést aláírták és benyújtották a földhivatalhoz.

3. Öröklés esetén:

   • Ha az ingatlant örökölted, az öröklés időpontját általában az örökhagyó halála napjaként veszik figyelembe.

4. Lízing esetén:

   • Lízing esetén a szerzés időpontja általában a lízingszerződés megkötésének napja.

Minden eset egyedi, és az adott jogrendszer szabályaitól függ. Fontos azonban megérteni, hogy a szerzési időpont meghatározása nemcsak jogi, hanem adózási következményeket is magával hozhat. A pontos időpont megállapításához javasolt szakértő segítségét kérni vagy az adóhatóságot konzultálni.

Ha nem telt még el 5 év az eladott ingatlan megszerzése óta, hogy kell kiszámolni a személyi jövedelemadót?

Az ingatlan értékesítéséből származó személyi jövedelemadó kiszámításához először is meg kell határozni az eladás bevételéből származó tényleges jövedelmet.

Ezt a következő képlettel tehetjük meg:

Jövedelem= bevétel-költség-csökkentő tétel

A bevétel típusok lehetnek az eladási ár, a cserébe kapott ingatlan értéke és a vevő által fizetett kamat.

Az elszámolható költségek meghatározásakor olyan költségeket vehetünk figyelembe, amelyeket a magánszemély vagy más tulajdonos számlával vagy más bizonylattal igazolt, és a bevétel mértékéig terjednek, de csak akkor, ha azt korábban nem számolták el költségként.

A csökkentő tétel az ingatlan tulajdonbantartás időszakától függ, és az értékesítést megelőző évek alapján csökken. A csökkentés mértéke az alábbiak szerint változik:

• 100% a szerzés évében és az azt követő évben,
• 90% a szerzés évét követő második évben,
• 60% a szerzés évét követő harmadik évben,
• 30% a szerzés évét követő negyedik évben,
• 0% a szerzés évét követő ötödik és további évben.

Az elszámolható kiadások közé tartozik az ingatlan megszerzésére fordított összeg, az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadások (például illeték, ügyvédi költség), értéknövelő beruházások költségei, valamint az ingatlan értékesítésével kapcsolatos kiadások (például hirdetési díj, ügyvédi költség).

Ha az ingatlan értékesítése 2023-ban történt, a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következő jövedelemarányok alkalmazhatók:

Egy magánszemély számára nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha az ingatlant 2018-ban vagy azt megelőzően szerezte meg, és 2023-ban értékesíti, függetlenül az ingatlan típusától (lakás, üdülő, üzlethelyiség, építési telek, szántóföld stb.).

A jövedelemszámításhoz a NAV honlapján elérhető "Ingatlanértékesítés" nevű kalkulátor nyújthat segítséget.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban. A személy, aki rendelkezik ügyfélkapuval, ezt megteheti a NAV által előkészített adóbevallási tervezet kiegészítésével és elfogadásával. Amennyiben az illető nem vállalkozó és nem áfaalany, a szja-bevallásában nyilatkozhat úgy, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó szja- és szochofizetési kötelezettségét legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesíti. Ha az ingatlanértékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor a bevételt a bevallásban nem kell feltüntetni.

Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani, az adót megfizetni?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet Magyarországon az személyi jövedelemadó (SZJA) rendszerén belül kell bevallani és megfizetni. Az alábbiakban részletezem, hogyan és mikor kell ezt megtenni:

1. Bevallás határideje:

   • Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban.

2. Bevallási módok:

   • Az ügyfélkapuval rendelkező személyeknek lehetőségük van az adóbevallási tervezetüket az NAV által előkészített formában megkapni, kiegészíteni, majd elfogadni.
   • Azok, akik nem rendelkeznek ügyfélkapuval vagy nem használják azt, önállóan kitölhetik az szja-bevallási nyomtatványt, amit postán vagy személyesen is benyújthatnak.

3. Fizetési kötelezettség:

   • Ha az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adóköteles, az adót meg kell fizetni. Az adó összege a bevallásban szereplő adóköteles jövedelem alapján számolódik ki.
   • Amennyiben az adófizetési kötelezettség 500 000 forintot nem halad meg, és nem vagy vállalkozó, nem vagy áfaalany, akkor lehetőség van a pótlékmentes részletfizetésre. Ezt az adóköteles jövedelem 12 hónap alatt, egyenlő részletekben történő kifizetését jelenti.

Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az adót?

Ha nem vagy képes az adót megfizetni, az adóhatóság számára lehetőség van a mentesség vagy részletfizetési lehetőség kérésére. Az alábbiakban ismertetem, hogyan lehet eljárni ilyen esetekben Magyarországon:

1. Részletfizetési kérelem:

   • Amennyiben nem tudod az adót egyszerre kifizetni, kérhetsz részletfizetési lehetőséget az adóhatóságtól. Ezt általában írásban kell benyújtani, és a kérelem tartalmaznia kell az adósság összegét, a részletfizetés időtartamát, valamint a részletek fizetésének ütemezését.

2. Adómentesség kérelme:

   • Ha jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeid ezt indokolják, akkor kérelmezheted az adóhatóságtól az adómentességet. Ezt a NAV-hoz címzett írásbeli kérelemmel teheted meg, melyben indokolnod kell, hogy miért nem tudod megfizetni az adót.

3. Mentesség az adófizetési kötelezettség alól:

   • Az adóhatóság indokolt esetben mentesítheti az adófizetési kötelezettség alól a magánszemélyt. Ehhez szintén írásban kell benyújtani a kérelmet, és a körülményeket indokolni.

4. Közvetlen kapcsolat a NAV-val:

   • Javasolt az adóhatósággal való közvetlen kapcsolatfelvétel, mivel egyeztetés során esetlegesen rugalmasabb megoldások is szóba jöhetnek.

Az adóhatóság által tett döntése a kérelem alapján történik, és az adózó körülményeitől, jövedelmi helyzetétől függ. Fontos, hogy a kérelmet időben és pontosan nyújtsd be, és a szükséges dokumentumokat mellékeld hozzá.

Kell-e az ingatlanértékesítés után áfát fizetnem?

Nem egyéni vállalkozó magánszemélyek (azaz az általános forgalmi adó alanyai nem) által eladott lakások és házak esetén általában nem kell Általános Forgalmi Adót (ÁFA) fizetni Magyarországon. Ezt az áfa-mentességet a lakóingatlan értékesítésére vonatkozó jogszabályok szabályozzák.

A lakóingatlan értékesítése áfamentes, kivéve, ha az ingatlanon olyan jellegű munkálatokat végeztek, amelyek miatt a tevékenység már vállalkozói tevékenységnek minősülhet. Ebben az esetben az eladó köteles lehet áfát fizetni a bruttó értékesítési ár után.

Fontos megjegyezni, hogy egyes kivételes esetek, például az ingatlan rendeltetési helyének megváltoztatása vagy üzleti célokra való felhasználás esetén, az adózási szabályok változhatnak, és ilyenkor az áfa kötelezettség is felmerülhet.

Mindig érdemes ellenőrizni a legfrissebb jogszabályokat vagy szakértői tanácsot kérni, ha bizonytalan vagy az adózási kötelezettségekkel kapcsolatban.

Vevőre vonatkozó szabályok részletes leírása a videó alatt található

Ingatlan adó kalkulátor 2024: https://szamoldki.hu/hu/kalkulator/me...

Ingatlan adó 2024 számítása: https://szamoldki.hu/hu/hirek/ingatla...

Vevőre vonatkozó szabályok

Mennyi az illeték az ingatlanvásárlás után?

Az illeték az ingatlanvásárlás során Magyarországon egy adófajta, amelyet az adásvételi szerződés alapján kell fizetni. Az illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékéből számítódik ki. Az ingatlan forgalmi értékét a NAV állapítja meg.

Az alapilleték mértéke jelenleg 4%, azaz az ingatlan forgalmi értékének 4%-a az illeték összege. Például, ha az ingatlan forgalmi értéke 10 millió forint, az illeték 400 000 forint (10 000 000 * 0,04).

Az illetékmentesség egyes esetekben alkalmazható, például az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvételek esetén. Ebben az esetben az illetékmentesség azt jelenti, hogy az illeték nem terheli az adásvételt, vagyis az ingatlanvásárlás után nem kell illetéket fizetni.

Fontos megjegyezni, hogy az illeték mértéke és az illetékmentességi szabályok idővel változhatnak, ezért mindig ellenőrizd a legfrissebb jogszabályokat vagy konzultálj az illetékhivatallal az aktuális szabályokról és kötelezettségekről.

Az ingatlannak csak a fele lett az enyém, akkor az illeték is csak a fele lesz?

Ha egy ingatlannak egy bizonyos mértékű tulajdoni hányadát szerzik meg, akkor az ingatlan forgalmi értékének is ekkora hányadát kell figyelembe venni az illeték kiszámításakor.

Illeték kiszámítása:

Az illeték számításakor az ingatlan forgalmi értéke alapján kell megállapítani az illeték összegét. Ha csak egy bizonyos mértékű tulajdoni hányadát szerezted meg az ingatlannak, az illeték kiszámításánál az ingatlan teljes forgalmi értékét kell figyelembe venni, nem csak az általad megszerzett részt.

Az illeték számítása általában az ingatlan forgalmi értékének egy bizonyos százalékára vonatkozik. Az illeték mértéke jelenleg Magyarországon általában 4%. Tehát az illeték kiszámításához az ingatlan teljes forgalmi értékét veszik alapul, és ezt szorozzák meg az illeték mértékével.

Példa:

• Ha egy ingatlan forgalmi értéke 10 millió forint, és te csak a felét szerezted meg, az illeték kiszámításánál még mindig a teljes 10 millió forintot veszik figyelembe. Az illeték mértéke (4%), így az illeték összege 400 000 forint lenne.

Ez azt jelenti, hogy az illeték mértéke nem változik attól függően, hogy az ingatlan teljes tulajdonjogát, vagy csak egy részét szerezed meg. Az illeték az ingatlan teljes forgalmi értéke alapján kerül kiszámításra. Viszont az illeték megfizetésének kötelezettsége csak a szerzett tulajdoni hányad alapján kerül megállapításra.

Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog is van, akkor hogyan kell a tulajdonszerző illetékét kiszámolni?

Ha az ingatlannal egyidejűleg alapítanak haszonélvezeti jogot, és az ingatlan eladásra kerül, akkor az illeték kiszámításánál a haszonélvezeti jog értékét figyelembe kell venni. A vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezeti jog esetében a tulajdon megszerzőjének az illeték összegét a haszonélvezeti jog értékével csökkentett ingatlan forgalmi értéke alapján kell kiszámolni.

Az illeték mértéke általában az ingatlan teljes forgalmi értékének egy százaléka. Ebben az esetben az illeték kiszámításánál figyelembe kell venni az ingatlan forgalmi értékét, majd ebből kivonni a haszonélvezeti jog értékét, és az így kapott értékre alkalmazni az illeték mértékét.

A képlet a következőképpen nézhet ki:

Illeték = (Ingatlan forgalmi értéke - Haszonélvezeti jog értéke) X Illeték mértéke

Fontos megjegyezni, hogy az illeték mértéke és az illetékmentességi szabályok idővel változhatnak, ezért mindig ellenőrizd a legfrissebb jogszabályokat vagy konzultálj az illetékhivatallal az aktuális szabályokról és kötelezettségekről.

Mikor van helyszíni szemle az illetékkiszabáskor?

Helyszíni szemle az illetékkiszabáskor általában akkor kerülhet sor, ha az illetékkiszabás alapját képező ingatlan forgalmi értékének pontos meghatározásához szükség van a helyszíni viszonyok alaposabb megismerésére. Az illetékkiszabás során az illetékkiszabó hatóság (általában a NAV) az ingatlan tulajdonosával vagy képviselőjével egyeztetve, illetve az érintett felekkel egyeztetve dönt arról, hogy szükség van-e helyszíni szemlere.

A helyszíni szemle során az illetékkiszabó hatóság munkatársai az ingatlant megtekintik, és a helyszíni feltárás során gyűjtött információk alapján hozzák meg az illetékkiszabással kapcsolatos döntéseket. Ez segíthet abban, hogy az ingatlan tényleges értékét, állapotát és egyéb releváns tényezőket figyelembe vegyék az illeték kiszámításánál.

A helyszíni szemle lehetőséget biztosít az illetékkiszabó hatóságnak arra, hogy közvetlenül ellenőrizze az ingatlan állapotát és értékét, és ezáltal objektív alapot szolgáltasson az illeték kiszámításához.

Fontos megjegyezni, hogy a helyszíni szemle nem minden esetben kötelező, és az illetékkiszabás alapját más adatok is szolgálhatják, például korábbi adásvételi szerződések, vevő nyilatkozata stb. Minden esetben az illetékkiszabó hatóság határozott döntése és az adott jogszabályok alkalmazása alapján történik az illeték kiszámítása.

Van-e olyan kedvezmény, hogy ha veszek egy lakást, az eladott lakásomat beszámítják és így kevesebb lesz az illeték?

Igen, a lakáscsere esetén alkalmazható a cserét pótló vétel kedvezménye az illetékfizetés során Magyarországon. Ezt a kedvezményt akkor veheti igénybe a vásárló, ha az az eladott lakása forgalmi értékének a vásárolt lakás forgalmi értékéből számított különbözete után fizeti az illetéket.

A szabályok alapján, ha a vevő egy lakást vesz, és az ezt megelőző három évben vagy az ezt követő egy évben elad egy másik lakást, akkor az eladott és a vásárolt lakások forgalmi értéke közötti különbözet után kell csak illetéket fizetnie. Az illeték mértéke a különbözet 4%-a.

Példa:

• Ha az eladott lakás forgalmi értéke 15 millió forint, és a vásárolt lakás forgalmi értéke 20 millió forint, akkor az illeték kiszámítása a különbözet (20 millió - 15 millió) 4%-a alapján történik.

Fontos megjegyezni, hogy a kedvezmények és illetékmentességek részletes szabályai idővel változhatnak, és mindig érdemes ellenőrizni a legfrissebb jogszabályokat vagy konzultálni szakértővel az aktuális szabályokról és kötelezettségekről.

Építkezni szeretnénk ezért telket vettünk. Ez illetékmentes?

Igen, a lakóház építésére szolgáló telek megszerzése illetékmentes lehet bizonyos feltételek mellett Magyarországon. A kedvezmény akkor érvényesül, ha az Ön által vásárolt telek alkalmas lakóház építésére, és Ön vállalja, hogy a telekre 4 éven belül lakóházat épít.

A kedvezmény feltételei a következők:

1. A telek alkalmas lakóház építésére.
2. Az építendő lakóház hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség 10 százalékát.

A kedvezmény igénybevételéhez Önnek legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozni kell a lakóház építési szándékáról. Miután ezt megtette, a NAV felfüggeszti az illetéket. Ha a következő 4 évben sikerül felépíteni a lakóházat, az illetéket véglegesen törlik. Ellenkező esetben az eredeti illetéket, késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.

Ezért fontos, hogy a szándéknyilatkozatot időben és pontosan adja le a NAV felé, és a megadott határidőn belül építse fel a lakóházat.

Milyen további kedvezményekkel lehet csökkenteni az illetékfizetést?

Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódóan számos egyéb kedvezmény is létezik, amelyek révén csökkenthető az illetékfizetés. A magánszemélyekre vonatkozó leggyakoribb illetékmentességek és kedvezmények közé tartoznak:

1. Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) felhasználása: Ha az ingatlant CSOK keretében szerzi meg, az illetékmentesség érvényesülhet. Fontos azonban megjegyezni, hogy a CSOK igénybevételének szigorú szabályai vannak, és nem minden esetben jár az illetékmentesség.

2. Először lakást szerzők kedvezménye: Az első lakásvásárlás esetén bizonyos kedvezmények alkalmazhatók az illeték mértékének csökkentésére.

3. Új építésű lakás szerzése esetén járó kedvezmény: Ha új építésű lakást vásárol, akkor bizonyos esetekben kedvezmények vehetők igénybe az illetékfizetés során.

Az illetékmentességek és kedvezmények részletes szabályai idővel változhatnak, és mindig érdemes ellenőrizni a legfrissebb jogszabályokat vagy konzultálni szakértővel az aktuális szabályokról és kötelezettségekről. A NAV honlapján elérhető információs füzetek is segítséget nyújthatnak az aktuális illetékkedvezmények és mentességek tekintetében.

Be kell jelentenem a NAV-nál, hogy ingatlant vettem?

Igen, az ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén a bejelentési kötelezettség és az illetékfizetési kötelezettség teljesítése a földhivatalhoz történik. Az illetékfizetési kötelezettséget az illetékkiszabásra szolgáló adatok benyújtásával kell teljesíteni. Az illetékkiszabásra szolgáló adatok között szerepel a vásárlási szerződés és egyéb szükséges dokumentumok.

Az illetékkiszabás során a vevőnek a NAV-hoz kell benyújtania a megfelelő dokumentumokat, amelyek között szerepel a vásárlási szerződés és a B400-as adatlap. A B400-as adatlap kitöltésekor a vevő nyilatkozhat az adatairól és az esetleges illetékmentességről vagy illetékkedvezményről. A pontos eljárás és az szükséges dokumentumok lehetnek idővel változók, ezért mindig érdemes ellenőrizni a NAV aktuális tájékoztatásait vagy szakértő segítségét kérni a kötelezettségek teljesítéséhez.

Meddig kell megfizetni az illetéket?

Az illetékfizetés határideje az illetéket kiszabó határozat kézbesítésétől számított 30. nap. Tehát a földhivatal által kiadott határozatot a NAV további dokumentumokkal kiegészítve megküldi Önnek, és a határozat kézbesítésétől számított 30 napon belül kell megfizetni az illetéket.

Ha az illetéket a megadott határidőn belül nem fizeti meg, akkor a NAV további intézkedéseket tehet, például késedelmi pótlékokat számolhat fel, vagy más jogi lépéseket tehet az illeték beszedése érdekében.

Fontos, hogy az illetékfizetési határidőt mindig pontosan tartsa be, és ha bármilyen kérdése vagy problémája merül fel az illetékfizetéssel kapcsolatban, érdemes időben konzultálni a NAV-val vagy jogi szakértővel.

Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az illetéket?

Ha nem tudja megfizetni az illetéket a meghatározott határidőig, akkor a NAV-nál fizetési kedvezményt igényelhet. A fizetési kedvezmény lehetőségei közé tartozik a részletfizetés és a fizetési halasztás (30.1. és 30.2. információs füzet).

1. Részletfizetés: A részletfizetés lehetőséget biztosít arra, hogy az illeték összegét több részletben fizessék meg. Ezt általában a NAV-val való egyeztetés alapján teheti meg, és a részletek fizetési ütemezése a megállapodásnak megfelelően történik.

2. Fizetési halasztás: A fizetési halasztás lehetőségét is kérheti, ami azt jelenti, hogy az illetékfizetést egy későbbi időpontra halasztják el. A fizetési halasztás lehetősége is a NAV-val történő egyeztetés alapján valósul meg.

A fizetési kedvezmények kérelmezése előtt érdemes kapcsolatba lépni a NAV-val vagy jogi tanácsadóval, hogy tájékozódjon a lehetőségeiről, és szükség esetén segítséget kérjen a folyamatban. Az időben történő kapcsolatfelvétel és az ügyintézésre való nyitottság segíthet elkerülni további késedelmi pótlékokat vagy egyéb következményeket.